Cosa succede se eredito una casa assieme a mio fratello/sorella e quest’ultimo non vuole venderla? Nel caso in esame, entrambi i soggetti sono proprietari di una quota dell’immobile caduto in comunione ma, nel caso della vendita dell’intero, serve necessariamente la volontà di entrambi. Cosa si può fare se l’altro erede è contrario alla vendita?

Vendita della quota:

Il primo e più semplice caso è la vendita della quota. Da un certo punto di vista, ciò che si eredita è una percentuale del valore dell’immobile, non, ad esempio, una stanza dello stesso. Ciò detto, vi è sempre la possibilità per il comproprietario di vendere la sua quota ad un altro erede o ad un soggetto compratore.

In questa circostanza vi è però un accorgimento. Invero, in questo caso gli altri eredi hanno un diritto di prelazione, ovvero di essere preferiti ad altri compratori a parità di trattamento. Ciò vuol dire che se sono titolare del 50% dell’immobile e ricevo un’offerta di 100.000 €, devo trasmetterla al coerede e verificare che lo stesso NON sia disposto ad acquistarla a quella cifra. Qualora invece lo fosse, sarò costretto a vendere a lui.

In quest’ultima circostanza è bene sottolineare che il prezzo non può discostarsi troppo dal valore di mercato, questo per evitare danni al diritto di prelazione dell’erede.

Tuttavia, risulta veramente difficile, se non impossibile, trovare acquirenti per una sola quota dell’immobile. Questo perché l’avere una minima quota di comunione ereditaria significa consentire il completo utilizzo dell’immobile a tutti i soggetti “comunisti”. Nessuno, esterno alla famiglia, entrerebbe in simili rapporti con soggetti estranei.

Vendita dell’immobile:

La soluzione privilegiata, ma ahimè spesso più ardua, è quella della vendita dell’immobile. In questa particolare circostanza si punta alla vendita dell’intero, suddividendo poi tra gli eredi il quanto ottenuto. Ciò nonostante, non sempre tutti gli eredi sono d’accordo nella vendita e, vista la difficoltà nel trovare acquirenti per la mera quota, vi è il rischio che l’immobile diventi un rudere abbandonato o che comunque ci siano continuamente delle spese da sostenere per il suo mantenimento.

A tal proposito, l’unica soluzione per vendere l’intero immobile è quella di ottenere la firma al rogito di tutti i coeredi ovvero i comproprietari. Qualora questo non fosse possibile, il principio delle quote e quindi della maggioranza non può essere applicato.

Come si sottolineava sopra, la comunione consente ai comunisti l’utilizzo dell’intero bene, salvo il rispetto del diritto degli altri (1100 ss. c.c.). La natura stessa dell’istituto, dunque, vieta che una mera maggioranza di quote consenta il poter scegliere il futuro del bene, sia esso la vendita o altro. Di fatto, la comunione presuppone una pacifica convivenza tra i comunisti.

In questa specifica ipotesi, dove il dissenso di un’erede blocca la vendita, non resta che far cambiare idea all’altro comproprietario o, in estrema ipotesi, ricorrere al giudice per la divisione forzata della comunione, come vedremo di seguito.

Divisione forzata della comunione:

In questo ultimo caso, anche uno solo dei coeredi può rivolgersi al Giudice e richiedere la divisione forzata della comunione, questo perchè nessuno può essere costretto a rimanere proprietario di un bene che non vuole (713 ss. c.c.). In questa occasione il Tribunale procederà per gradi, con il fine di tutelare l’immobile e la volontà del defunto di lasciarlo all’interno della famiglia. Le verifiche che verranno effettuate saranno le seguenti:

• Possibilità di dividere la casa in natura secondo porzioni: Supponiamo il caso di due coeredi e di una casa disposta su due livelli autonomi tra loro. In questo specifico caso il Giudice assegnerà il piano terra ad uno mentre il primo all’altro erede. Logicamente qualora vi fossero lavori da sostenere per accessi esterni ed autonomi o contatori, queste saranno a carico di entrambi.
• Erede disposto ad acquistare l’intero immobile: Se vi è un’erede disposto all’acquisto di tutto il bene immobile il Giudice provvede all’assegnazione e lo obbliga al pagamento delle quote spettanti agli altri coeredi.
• Più eredi disposti ad acquistare l’intero immobile: In questo specifico caso, invece, il Giudice verifica se ci siano diritti da salvaguardare che renderebbero un’erede preferito agli altri. Questo è il caso di uno degli eredi che già vive all’interno della casa. In questa ipotesi, verrà preferito agli altri possibili acquirenti delle quote.
• Più eredi disposti ad acquistare l’intero immobile senza diritti da salvaguardare: Il Giudice in questo caso accorda l’immobile a chi possiede la quota maggiore dell’immobile.
• Più eredi disposti ad acquistare l’intero immobile senza diritti da salvaguardare ed a pari quote: In questa evenienza il Giudice estrarrà a sorte, dovendo necessariamente assegnare ad uno di questi il bene, preservando così la volontà del de cuius.
• Se non vi è erede disposto all’acquisto dell’intero immobile: Nell’estrema ipotesi in cui nessuno degli eredi sia disposto all’acquisto, il Giudice provvederà alla vendita all’asta del bene, alla quale possono partecipare anche gli eredi, e provvederà alla ripartizione del quantum ottenuto dalla vendita tra gli eredi, sempre rispettando le quote.

Al termine della procedura giudiziale la comunione verrà sciolta obbligatoriamente in una delle modalità sopra elencate.